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ACTUALIZACIóN DEL MERCADO MEXICANO 2012
Un mercado de compradores está asegurado; pero, ¿en dónde están los estadounidenses?

Por Mitch Creekmore
Senior Vice President Multinational Title Services Group Stewar t Title Guaranty Company

La situación económica de los Estados Unidos lució significativamente más prometedora durante el primer trimestre del 2012 con respecto a los últimos 3años. Algo que podría significar buenas noticias para el mercado de bienes raíces del sector residencial en México este año. La tasa de crecimiento de Unidos Estados (PNB) fue al alza en un 3 por ciento al final del 4 trimestre en el 2011. La tasa de crecimiento de México (PIB) podría ser la misma para el 2012 (3 por ciento) que en el 2011, y de un nivel previo de 4.8 por ciento en el 2010. El mercado laboral de Estados Unidos continúa pareciendo más fuerte con 227,000 nuevos trabajos creados en febrero, según el Bureau of Labor Statistics de Estados Unidos. El empleo creció en las áreas de servicios profesionales y negocios, salud y asistencia social, entretenimiento y recepción, manufactura y minería. La tasa de desempleo se mantiene en 8.3 por ciento. Estados Unidos ha recuperado 3.7 millones de trabajos de los 8 millones perdidos en 2008. Las demandas iniciales de un seguro de desempleo presentadas por aquellos que habían perdido su trabajo han seguido a la baja, con un promedio de 355,000 a la semana en enero, el nivel más bajo en 4 años. La cifra necesita alcanzar cerca de 300,000 por empleo para realmente incrementar. De manera interesante, la encuesta realizada por el Mortgage Bankers Associations durante el último trimestre del 2011 sobre morosidad hipotecaria muestra que el mercado hipotecario está mejorando más rápidamente que las condiciones económicas. La tasa de morosidad de todos los créditos cayó un 7.58 por ciento en el cuarto trimestre del 2011 – una caída de 41 puntos básicos (pb) secuencialmente desde el tercer trimestre del 2011 y bajó 67 pb desde el último trimestre del 2011. Y finalmente, el Dow Jones Industrial Average cerró el viernes 16 de marzo en 13.233. Esto representa un enorme incremento de casi 6,000 puntos desde los 7,449 del promedio de Dow Jones del 24 de noviembre de 2008. El alza del 3 de enero del mismo año fue de 13,197. Los estadounidenses se están moviendo en la dirección correcta en vistas al mercado de las reservas y están regresando rápidamente al punto de liquidez financiera que disfrutaban previamente, cuando el Dow estaba sobre los 14,000 puntos. ¿Están los estadounidenses de regreso en el juego residencial mexicano? En una sola frase, “no mucho”. Pero como un agente de Puerto Vallarta me dijo recientemente: las cosas están mejorando de forma rápida y de hecho podemos ver la luz al final del túnel… ¡y NO es precisamente otro tren de carga!” Naturalmente, la pregunta es, ¿por qué no hay más actividad de ventas de los compradores de Estados Unidos? ¿Qué es lo que mantiene a tantos estadounidenses todavía al margen esperando a soltar su dinero, cuando es un gran momento para comprar una segunda casa en México? Sin duda, es un mercado de compradores en donde los valores del sector residencial, no comercial, han “tocado fondo” en muchos escenarios. Sin embargo, hay varios factores que impactarán a inversionistas potenciales de Estados Unidos y su posible interés por una adquisición en el mercado de una segunda casa en México. Lamentablemente, el 2012 puede ser otro año de reto para México y para la comunidad de bienes raíces en general. El primero y más infortunado es el “factor miedo” que muchos estadounidenses tienen en materia de seguridad en México. A pesar del flujo continuo de prensa amarillista y alertas de viaje, no todo el mundo está evitando México. La Secretaría de Turismo de México estima que 52 millones de turistas nacionales e internacionales visitarán el sureste del país en el 2012, como se presentó en un artículo reciente de la CNN.m De hecho, el Departamento de Estado de Estados Unidos desató sus alertas de viaje en febrero de este año y dijo que NO hay alertas para Cancún, la Riviera Maya, Los Cabos, Puerto Vallarta, Nayarit, Puerto Peñasco, San Miguel de Allende, ni siquiera para el DF, la capital del país. “Mientras se presentan problemas de seguridad en ciertas áreas del país, particularmente en el norte, viajar a los destinos turísticos tradicionales sigue siendo seguro”, dijo Miguel Salazar del Woodrow Wilson International Center de Washington. “El hecho de que los destinos turísticos a lo largo de la Riviera Maya sean todavía seguros es por mucho destacado por las recientes alertas de viaje de los Departamentos de Estado, lo que muestra que no todo México está experimentando un incremento de la violencia como resultado del enfrentamiento al crimen organizado”, dijo Salazar en una entrevista reciente a la CNN. El Departamento de Estado de los Estados Unidos lanzó una alerta de viaje en donde pide a sus ciudadanos evitar viajes a todos o a algunas partes de sólo 14 de los 31 estados mexicanos. En el 2011 se rompió el récord de visitantes internacionales a México con 22.67 millones de turistas, lo que representa un incremento del 2 por ciento en relación al 2010, según datos de la Secretaría de Turismo de México. Sin embargo, la Secretaría de Turismo también indicó que el número de estadounidenses bajó cerca de un 3 por ciento sobretodo en el 2011. Sin embargo, la misma Secretaría dijo también que ellos sí consideran esto como una señal prometedora de que el número de visitantes estadounidenses en los últimos cuatro meses del 2011 aumentó 10.6 por ciento comparado con el 2010, según el artículo de la CNN. Un segundo factor a considerar para los estadounidenses sería la liquidez, un ingreso disponible que les permita hacer la compra de una segunda casa. Lejos han quedado los días en los que las casas eran consideradas como patrimonio y los financiamientos hipotecarios resultaban ser innovadores. Ahora, no existe una sola entidad crediticia estadounidense para los bienes raíces del sector residencial en México. Aunque es claramente un mercado de compradores, el comprador tiene que estar preparado para cerrar la adquisición en efectivo. Muchos vendedores en México no están dispuestos a proveer el financiamiento de ventas debido a las experiencias anteriores del mercado y la presencia de un comprador de inmuebles en un escenario moroso. En enero de este año, una de las dos únicas entidades crediticias para la hipoteca residencial para los compradores estadounidenses de casa en México canceló su programa binacional de tasas de intereses. Como resultado, sólo Scotia Bank, en el DF, está disponible para los prestamistas estadounidenses y canadienses. El programa de crédito de Scotia puede ayudar a los compradores a hacer realidad el sueño de adquirir una casa o una casa de vacaciones. Esto al vez ayude a explicar por qué parece que no muchas ventas fueron consumadas en el rango de precio de $500K-$1M. Se requiere mucho efectivo o capital propio y no hay tantos solicitantes dispuestos como había en los “benéficos” días del periodo 2000-2007. Los estadounidenses simplemente no tienen la capacidad dado el panorama económico. Aquellos compradores que perciben un ingreso de más de $1 millón no tienen la misma trepidación o los problemas de efectivo que la mayoría de los demás estadounidenses tienen, cuando este ingreso llega a la inversión mexicana. Pero hay que enfrentarlo, si la predicción del International Retirement Foundation acierta, muchos más estadounidenses, aproximadamente 4 millones, se mudarán a México durante los próximos 13 años. Estados Unidos había prosperado en financiamiento de hipoteca para la posesión de una casa hasta el 2008. La avaricia, los malos consejos de prácticas con respecto al tipo de interés, las derivadas, la ingeniería hipotecaria, las entidades crediticias depredadoras y la liberalización a nivel gubernamental colapsaron el sistema hipotecario de Estados Unidos. Lo que México necesita para vender más bienes raíces en el sector residencial es apalancamiento, mejores oportunidades de financiamiento que estén disponibles a los dos lados de la frontera. El mercado inmobiliario ha sido históricamente manejado por apalancamiento, la habilidad para financiar propiedades. Es lo que se necesita urgentemente en México. Estas fechas, al igual que en México, son un periodo de elecciones en Estados Unidos, muchos estadounidenses estarán en el modo “esperar y observar”. Hay muchas preguntas sin respuesta que tal vez no saldrán a la luz sino hasta después de las elecciones en Estados Unidos, y por consiguiente, en México. Nadie puede decir cómo van a verse impactados los estadounidenses con el resultado de las elecciones, o por el empleo, o el alto desempleo, o por la deuda de su país, aunado a la debacle financiera de la Eurozona, o incluso por el movimiento árabe o las tensiones del Oriente Medio. Existen muchas dinámicas que jugar en este momento en el mundo con pocas respuestas que provean a alguien de cierto nivel de confort, seguridad y estabilidad global. Esto no es para que se tome como un comentario al estilo “juicio final”, pero esta situación sí nos afecta a todos. Y en estos días, esta situación ciertamente impacta a los estadounidenses cuando llega el momento de comprar una casa dentro o fuera de los Estados Unidos. México sólo tendrá que esperar y observar lo que ocurre con su vecino del norte y continuar esperando lo mejor. Mientras tanto ¡vendamos algo en México!



















               

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